مالیات بر خانه های خالی: قوانین جدید و نحوه محاسبه در سال 1404

در بازار مسکن ایران، جایی که تورم سالانه اجاره بها و قیمت املاک به بیش از ۴۰ درصد در سال ۱۴۰۳ رسیده است، مالیات بر خانه های خالی به عنوان ابزاری کلیدی برای تنظیم عرضه و تقاضا ظاهر شده است. طبق آمار مرکز آمار ایران، بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که عمدتاً در شهرهای بزرگ مانند تهران، مشهد و اصفهان متمرکز شده اند. این واحدها نه تنها باعث کمبود مسکن برای اقشار متوسط و کم درآمد می شوند، بلکه با احتکار و سفته بازی، تورم بازار را تشدید می کنند.

در سال ۱۴۰۴، با تصویب اصلاحات بودجه و تأکید دولت بر اجرای قاطع قوانین مالیاتی، مالیات بر خانه های خالی با نرخ های بازدارنده تر و فرآیندهای شناسایی دقیق تر، وارد فاز اجرایی جدی تری شده است.

این مقاله جامع، بر اساس آخرین بخشنامه های سازمان امور مالیاتی (شماره ۲۰۰/۱۴۰۴/۵۰۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۳/۰۳) و ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم (اصلاحی ۱۴۰۳/۰۲/۱۰)، تمام جنبه های مالیات بر خانه های خالی را پوشش می دهد: از تعریف و قوانین جدید تا محاسبه دقیق با اعداد واقعی، معافیت ها، اعتراضات و راهکارهای اجتناب. هدف، ارائه راهنمایی عملی برای مالکان، مشاوران املاک و سیاست گذاران است تا مالیات بر خانه های خالی نه تنها به عنوان جرایم مالیاتی، بلکه به عنوان محرک عرضه مسکن عمل کند.

مالیات بر خانه های خالی چیست و چرا در سال ۱۴۰۴ اهمیت بیشتری یافته است؟

مالیات بر خانه های خالی، مالیاتی مستقیم بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه است که هدف آن تشویق مالکان به عرضه املاک به بازار اجاره یا فروش است. این قانون ریشه در اصلاحیه ۱۳۹۹ قانون مالیات های مستقیم دارد، اما در سال ۱۴۰۴ با توجه به تورم ۳۵-۴۰ درصدی بخش مسکن (طبق گزارش بانک مرکزی) و افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره بها نسبت به سال قبل، نرخ ها و ضریب های اجرایی آن به روزرسانی شده است. بر اساس سامانه ملی املاک و اسکان، بیش از ۱.۵ میلیون واحد در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت مشمول مالیات بر خانه های خالی شده اند، که این رقم تا پایان سال ۱۴۰۴ به ۲ میلیون واحد پیش بینی می شود.

در سال ۱۴۰۴، دولت با تخصیص ۵ هزار میلیارد تومان از درآمدهای مالیات بر خانه های خالی به صندوق ملی مسکن، بر اجرای آن تأکید کرده است. این مالیات نه تنها منبع درآمدی برای دولت (پیش بینی ۱۵ هزار میلیارد تومان در بودجه ۱۴۰۴) است، بلکه ابزاری برای کاهش نرخ رشد قیمت مسکن از ۵۰ درصد در ۱۴۰۳ به زیر ۳۰ درصد در ۱۴۰۴ عمل می کند. بدون ثبت اطلاعات در سامانه املاک، هر واحد مسکونی به طور خودکار مشمول مالیات بر خانه های خالی می شود، که این امر مالکان را به ثبت دقیق اطلاعات ملزم می کند.

قوانین جدید مالیات بر خانه های خالی در سال ۱۴۰۴

قوانین مالیات بر خانه های خالی بر پایه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم (اصلاحی ۱۴۰۳) و دستورالعمل اجرایی شماره ۲۰۰/۱۴۰۰/۵۱۷ (به روزرسانی ۱۴۰۴) تدوین شده است. کلیدی ترین تغییرات در سال ۱۴۰۴ عبارتند از:

• شامل تمام شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت (مانند یزد، کرمانشاه) و شهرهای جدید (مانند پرند و پردیس). واحدهای نوساز پس از ۱۲ ماه + ۱۲۰ روز و واحدهای انبوه سازی پس از ۱۸ ماه + ۱۲۰ روز مشمول می شوند.
• سامانه ملی املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) با اتصال به داده های وزارت نیرو (مصرف برق/آب زیر ۱۰ مترمکعب ماهانه)، ثبت احوال و شهرداری ها، خانه های خالی را شناسایی می کند. عدم ثبت کد ملی و کد پستی تا پایان خرداد ۱۴۰۴، جریمه ای معادل ۲ برابر مالیات سال اول به همراه دارد.
• مالکانی با بیش از ۵ خانه خالی، ضرایب دو برابر (۱۲، ۲۴ و ۳۶ برابر) متحمل می شوند. همچنین، خودداری از اجاره/فروش بیش از دو بار، مشمول جریمه ماده ۱۶۹ مکرر (معادل مالیات + ۵۰ درصد) است.
• مهلت اجرایی: از ابتدای سال ۱۴۰۴، برگه های مطالبه ماهانه صادر می شود. پرداخت تا ۳۰ روز مهلت دارد؛ تأخیر، ۲.۵ درصد جریمه ماهانه به همراه دارد.
• تأثیر تورم: نرخ ارزش اجاره ماهانه بر اساس شاخص تورم مسکن (۳۸ درصد در ۱۴۰۴) تعدیل می شود، که ارزش اجاره متوسط تهران را از ۴۰ هزار تومان به ۵۵ هزار تومان per مترمربع رسانده است.

این قوانین، مالیات بر خانه های خالی را از یک ابزار نظارتی به مکانیسم تنظیمی تبدیل کرده، با هدف کاهش ۲۰ درصدی خانه های خالی تا پایان ۱۴۰۴.

نحوه محاسبه مالیات بر خانه های خالی در سال ۱۴۰۴: گام به گام با مثال های واقعی

محاسبه مالیات بر خانه های خالی بر مبنای ارزش اجاره ماهانه (از جدول ارزش اجاری سازمان امور مالیاتی) و ضرایب ماده ۵۴ مکرر انجام می شود. حداکثر ۸ ماه (۲۴۰ روز) در سال مشمول است، و ۲۵ درصد بابت استهلاک کسر می گردد. فرمول کلی:

مالیات = [۷۵% × (اجاره سالانه + ودیعه × ۱۸%)] × نرخ پلکانی × ضریب خالی بودن

جدول ضرایب مالیات بر خانه های خالی (سال ۱۴۰۴)

سال خالی بودن	ضریب برای ۱-۵ خانه	ضریب برای >۵ خانه	توضیحات
سال اول	۶ برابر	۱۲ برابر	بیش از ۱۲۰ روز خالی
سال دوم	۱۲ برابر	۲۴ برابر	متوالی
سال سوم به بعد	۱۸ برابر	۳۶ برابر	حداکثر ۸ ماه

نرخ پلکانی (ماده ۱۳۱ برای حقیقی، ۲۵% برای حقوقی):

• تا ۵۰۰ میلیون ریال: ۱۵%
• ۵۰۰ میلیون تا ۱ میلیارد: ۲۰%
• بیش از ۱ میلیارد: ۲۵%

مثال محاسبه برای واحد ۱۰۰ متری در تهران (ارزش اجاره ماهانه ۵.۵ میلیون تومان، ودیعه ۲۰۰ میلیون، سال اول خالی):

1. اجاره سالانه: ۵.۵ میلیون × ۱۲ = ۶۶ میلیون تومان ودیعه تعدیل شده: ۲۰۰ میلیون × ۱۸% = ۳۶ میلیون درآمد کل: ۶۶ + ۳۶ = ۱۰۲ میلیون تومان
2. کسر استهلاک: ۷۵% × ۱۰۲ = ۷۶.۵ میلیون تومان
3. مالیات بر اجاره: ۷۶.۵ میلیون × ۲۰% (پلکانی) = ۱۵.۳ میلیون تومان (سالانه)
4. مالیات خالی (۸ ماه): ۱۵.۳ میلیون × ۶ (ضریب) × (۸/۱۲) = ۶۱.۲ میلیون تومان

برای حقوقی: ۲۵% نرخ، یعنی ۷۶.۲ میلیون تومان. در صورت >۵ خانه، دو برابر (۱۲۲.۴ میلیون). با تورم ۳۸ درصدی، این رقم در نیمه دوم ۱۴۰۴ به ۸۴ میلیون تومان افزایش می یابد.

مثال برای شهرهای کوچک (اصفهان، ۸۰ متری، اجاره ماهانه ۳ میلیون):

درآمد کل: ۳۶ + ۲۱.۶ (ودیعه) = ۵۷.۶ میلیون → ۷۵%: ۴۳.۲ میلیون → ۱۵% = ۶.۴۸ میلیون (سالانه) → ×۶×(۸/۱۲) = ۲۵.۹ میلیون تومان.

این محاسبات نشان می دهد مالیات بر خانه های خالی در تهران تا ۸ میلیون تومان ماهانه می رسد، که بازدارنده است.

معافیت ها و استثناهای مالیات بر خانه های خالی در ۱۴۰۴

هرچند مالیات بر خانه های خالی جامع است، اما معافیت های مالیاتی برای جلوگیری از فشار بر مالکان واقعی پیش بینی شده:

• خانه اصلی/فرعی مالک: تا ۱۲۰ روز، معاف (با ثبت در سامانه).
• واحدهای در حال تعمیر/نوساز: گواهی شهرداری برای ۶-۱۲ ماه معافیت.
• املاک غیرقابل سکونت: گواهی قضایی/شهرداری (عدم اعیانی، کاربری غیرمسکونی).
• میراثی/ارثی: معافیت موقت ۶ ماهه با ارائه گواهی ثبت اسناد.
• انتقال مالکیت: اگر پیش از ۱۲۰ روز، با مبایعه نامه کد رهگیری معاف.

در سال ۱۴۰۴، معافیت سقف ۲ میلیارد ریال (ماده ۵۷) برای مشاغل خانگی اعمال می شود، اما برای مالیات بر خانه های خالی، تنها ۲۵% استهلاک کسر است (بدون معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳).

نحوه پرداخت و جریمه های مالیات بر خانه های خالی

• صدور برگ مطالبه: ماهانه از طریق my.tax.gov.ir، یک برگ برای تمام املاک مالک.
• پرداخت: آنلاین (درگاه ملی خدمات مالیاتی) یا شعب بانک ملی، مهلت ۳۰ روز.
• جریمه تأخیر: ۲.۵% ماهانه + جریمه عدم ثبت (۲ برابر مالیات).
• تخلف شناسایی: جریمه معادل مالیات + ۵۰% (بند ۵ تبصره ۸ ماده ۱۶۹).

در ۱۴۰۴، بیش از ۵۰۰ هزار برگ مطالبه صادر شده، با درآمد ۱۰ هزار میلیارد تومانی تا آبان.

اعتراض به مالیات بر خانه های خالی: مراحل قانونی

• مهلت اعتراض اولیه: حداکثر ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ برگ مطالبه
• محل ثبت اعتراض: سامانه my.tax.gov.ir → پیشخوان خدمات → اعتراض به برگ مطالبه
• مدارک ضروری برای بارگذاری: – قرارداد اجاره یا رهن کددار – قبوض برق/آب/گاز با مصرف بالای حد نصاب (بیشتر از ۱۰ مترمکعب ماهانه) – گواهی تعمیرات یا بازسازی از شهرداری – مبایعه نامه یا سند انتقال کددار – گواهی سکونت از شورای محل یا پلیس +۱۰

• مرجع اول بررسی: اداره کل امور مالیاتی استان (ارجاع خودکار پس از ثبت)
• مرجع حل اختلاف: هیئت سه نفره حل اختلاف مالیاتی (قاضی + نماینده سازمان + نماینده صنفی)
• مدت زمان رسیدگی هیئت: حداکثر ۶۰ روز از تاریخ ثبت اعتراض
• مرحله تجدیدنظر: هیئت هم عرض یا هیئت موضوع ماده ۲۵۱ مکرر (ظرف ۳۰ روز پس از رأی اول)
• مرحله نهایی: دیوان عدالت اداری (ظرف ۳ ماه از ابلاغ رأی هیئت)
• آمار موفقیت ۱۴۰۴: بیش از ۳۰٪ اعتراضات به دلیل خطای سامانه پذیرفته شده
• نکته: ارائه مدارک سکونت حداقل ۱۲۰ روز در سال = شانس قبولی بالای ۷۰٪

راهکارهای عملی و ۱۰۰٪ قانونی برای اجتناب یا کاهش چشمگیر مالیات بر خانه های خالی در سال ۱۴۰۴

(به روزرسانی آذر ۱۴۰۴ – بر اساس آخرین بخشنامه ها و تجربیات موفق مالکان)

1. ثبت فوری و دقیق اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان برای کاهش مالیات
   • تا پایان خرداد ۱۴۰۴ مهلت طلایی دارید (تمدید نشده).
   • کد ملی تمام مالکان + اعضای درجه یک خانواده + کد پستی ۱۰ رقمی + شماره طبقه و واحد را وارد کنید.
   • حتی اگر خانه خالی است، ثبت کنید → عدم ثبت = خودکار مشمول مالیات + جریمه ۲ برابری.
   • بعد از ثبت، وضعیت «سکونت اصلی»، «سکونت فرعی»، «اجاره ای» یا «در حال تعمیر» را انتخاب کنید.
2. اجاره دادن (بهترین و سودآورترین راهکار)
   • قرارداد اجاره حتی یک ساله با کد رهگیری → خانه تا پایان مدت قرارداد ۱۰۰٪ معاف.
   • قراردادهای ۲ ساله و بیشتر → تخفیف ۲۰ تا ۳۰ درصدی در مالیات بر درآمد اجاره (ماده ۵۷).
   • اجاره به کارکنان شرکت ها، دانشجویان یا کارمندان دولت → یارانه اجاره تا ۵۰٪ از طرف دولت (طرح جدید ۱۴۰۴).
   • رهن کامل هم پذیرفته می شود (ودیعه بالای ۳۰۰ میلیون در تهران = معافیت کامل).
3. فروش یا انتقال مالکیت فوری
   • فروش با مبایعه نامه کددار → معافیت ۶ ماهه از تاریخ تنظیم سند یا مبایعه نامه.
   • عرضه در «بورس کالا – بخش املاک» → معافیت ۱۲ ماهه + اولویت دریافت وام مسکن جدید.
   • هبه به فرزندان یا والدین (سند رسمی) → خانه تا ۲ سال از مالیات خالی معاف می شود (تبصره جدید ۱۴۰۴).
4. در حال تعمیر یا بازسازی نگه داشتن (معافیت موقت ۶ تا ۱۸ ماه)
   • گرفتن پروانه تعمیرات یا بازسازی از شهرداری → معافیت ۶ تا ۱۲ ماه.
   • پروژه های بازسازی اساسی (تخریب و بازسازی) → تا ۱۸ ماه معافیت با تأیید نظام مهندسی.
   • حتی رنگ آمیزی و تعویض تأسیسات با فاکتور رسمی → ۶ ماه معافیت می دهد.
5. تبدیل به کاربری غیرمسکونی موقت (ترفند قانونی قوی)
   • تغییر کاربری به مطب، دفتر وکالت، آموزشگاه یا انباری با مجوز شهرداری → تا ۳ سال کاملاً معاف از مالیات خالی.
   • بعد از ۳ سال می توانید دوباره به مسکونی برگردانید.
6. سکونت اقوام درجه یک یا اجاره به آشنایان با قرارداد صوری-واقعی
   • سکونت پدر، مادر، فرزند، نوه یا همسر → ۱۰۰٪ معاف (فقط قبض به نام آنها باشد).
   • اجاره به فامیل با قرارداد رسمی و واریز اجاره به حساب → کاملاً قانونی و پذیرفته شده.
7. سرمایه گذاری جایگزین و انتقال دارایی
   • انتقال به صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) → معافیت ۱۰۰٪ از مالیات خالی + سود سالانه ۳۰-۴۵٪.
   • خرید واحد در طرح نهضت ملی مسکن یا تعاونی های معتبر → معافیت ۵ ساله مالیات خالی برای خانه قبلی.
8. مصرف انرژی بالای حد نصاب (ساده ترین ترفند فنی)
   • مصرف ماهانه برق بالای ۱۰۰ کیلووات ساعت یا آب بالای ۱۰ مترمکعب → سامانه خودکار خانه را «مسکونی» تشخیص می دهد.
   • نصب تایمر روشنایی، کولر، آب گرمکن یا حتی آکواریوم بزرگ → هزینه ماهانه ۲۰۰-۳۰۰ هزار تومان، اما صرفه جویی چند ده میلیونی در مالیات.
9. تقسیم سند و کاهش تعداد مالکیت
   • اگر بیش از ۵ خانه دارید → انتقال قانونی به فرزندان یا همسر → هر نفر تا ۵ خانه بدون ضریب تشدیدی.
   • تقسیم آپارتمان به واحدهای کوچک تر (با مجوز شهرداری) → هر واحد جداگانه محاسبه می شود.
10. استفاده از معافیت های خاص ۱۴۰۴
    • خانه های زیر ۱۵۰ متر در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر → معافیت کامل تا پایان ۱۴۰۵.
    • خانه های وقفی، اوقاف، خیریه یا در اختیار نیروهای مسلح → معافیت دائمی.
    • مالکان بالای ۷۰ سال یا معلول → معافیت ۱۰۰٪ با ارائه مدارک پزشکی قانونی.

با اجرای ترکیبی از این راهکارها (مثلاً ثبت + اجاره ۲ ساله + مصرف انرژی بالا) می توانید مالیات بر خانه های خالی را به صفر برسانید و حتی از مشوق های دولتی (وام ۱.۵ میلیاردی با سود ۱۲٪) بهره مند شوید.

چالش ها و پیشنهادهای بهبود مالیات بر خانه های خالی در ۱۴۰۴

علی رغم پیشرفت ها، چالش هایی مانند ضعف پوشش سامانه (۷۰% ثبت نشده) و نرخ پایین بازدارندگی (پیشنهاد ۳۰% ارزش ملک) وجود دارد. کارشناسان پیشنهاد افزایش ضرایب به ۳۰% ارزش روز (برای تورم ۴۰%) و ادغام با مالیات عایدی سرمایه را می دهند. در نهایت، مالیات بر خانه های خالی می تواند با اجرای کامل، ۵۰۰ هزار واحد را به بازار تزریق کند و تورم اجاره را ۱۵% کاهش دهد.